OUDERGEM : TUSSEN STAD EN ZONIËNWOUD

 
HUITIÈME OBJET

Dossier 14.856 – Demande de Monsieur VAN EYCK et Madame GUYOMARC’H pour la construction d’un immeuble passif à trois appartements, avenue Louis Clesse 46


ZONE :    Au PRAS : Zone d’habitation

DESCRIPTIF :    Construction d’un immeuble passif à trois appartements

ENQUETE :    Du 22 octobre au 5 novembre 2009.  Deux lettres de réclamation nous sont parvenues en cours d’enquête.  Elles concernent principalement la perte de clarté dans les chambres du n° 44.

MOTIFS :    Dérogations aux prescriptions du Règlement Régional d'Urbanisme en matière de profondeur (art. 4), de hauteur de façade avant (art. 5), de toiture (art. 6), et d’aménagement des zones de recul (art. 11)

AUDITION :    Monsieur VAN EYCK et Madame GUYOMARC’H, les demandeurs et architectes, Monsieur CLEUTJENS, Monsieur et Madame BENIDOVSY, les réclamants

Après un échange de vues, la commission de concertation émet, à l’unanimité, l’avis suivant :

Considérant que le bien se situe en zone d'habitation du plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du Gouvernement du 3 mai 2001 ;
Considérant qu’il s’agit de la construction d’un immeuble passif à trois appartements  à trois chambres avec 3 emplacements de parking couverts, sur l’angle de deux voiries ;
Considérant que cette demande fait suite à un premier dossier visant la construction d’un immeuble à trois appartements à 3 chambres, dont un duplex avec bureau ainsi que trois emplacements de stationnement en “car-port” ayant été refusé par le Collège des Bourgmestre et Échevins en date du 3 mars 2009 ;
Considérant que le présent projet accueille en sous-sol tous les locaux de services (vélos, poubelles, compteurs, caves et emplacements de stationnement) ;
Considérant également que les appartements trois chambres aménagés en deux simplex aux rez-de-chaussée et 1er étage et un duplex avec bureau aux 2ème et 3ème étages (penthouse) disposent de terrasses pour les étages supérieurs et d’un jardinet pour le rez-de-chaussée ;
Considérant que la demande a été soumise aux mesures particulières de publicité du 22 octobre au 5 novembre 2009 et que deux lettres de réclamation ont été introduites ;
Considérant que ces réclamations portent principalement sur la perte de luminosité dans les chambres situées à l’arrière de l’immeuble voisin de gauche ;
Considérant néanmoins que les diminutions de luminosité résulte de l’implantation en façade latérale des seules fenêtres des chambres de l’immeuble n° 44 avenue Clesse;
Considérant l’apport de nouveaux logements de qualité accompagnés d’un emplacement de stationnement couvert par appartement ;
Considérant que le projet permet de refermer le front bâti à l’angle de deux voiries ;
Considérant que la demande déroge aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière de profondeur (titre I, art. 4) et de toiture (titre I, art. 6) en ce que l’immeuble dépasse les profondeurs et donc les profils en mitoyenneté des constructions voisines ;
Considérant que les deux constructions voisines mitoyennes sont de profondeurs assez similaires, soit 9,73 m dont 1 m en zone de recul pour le voisin de gauche et 11,20 m pour le voisin de droite ;
Considérant néanmoins que la parcelle concernée par le projet est située sur un angle et présente une forme assez étroite ;
Considérant effectivement que la largeur de la parcelle, hors zone de recul, se limite à 5 m côté du 83 de l’avenue des Meuniers et atteint seulement environ 9 m à l’angle des Meuniers;
Considérant en outre que les deux voiries disposent d’une zone de recul de profondeur différente, soit 4 m pour l’avenue Clesse et environ 3 m pour l’avenue des Meuniers ;
Considérant dès lors que, eu égard à la configuration particulière de la parcelle, l’immeuble projeté ne porte pas atteinte à l’intérieur de l’îlot et qu’il présente une profondeur acceptable ;
Considérant que la demande déroge aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière de hauteur de façade avant (titre I, art. 5) et de toiture (titre I, art. 6) en ce que l’immeuble dépasse la hauteur de la construction voisine la plus haute (voisin de gauche, n° 44 de l’avenue Clesse) et que son profil dépasse ceux, en mitoyenneté, des deux bâtiments voisins ;
Considérant que le volume lié à ces dérogations est le penthouse de l’immeuble abritant les trois chambres du duplex ;
Considérant que cet élément est implanté en recul d’environ 1,15 m par rapport au front de bâtisse de l’avenue Clesse, qu’il suit celui de l’avenue des Meuniers et qu’il présente un retrait de 1 m par rapport à la limite de parcelle mitoyenne côté avenue Clesse ;
Considérant de plus qu’il est partiellement masqué par l’élément en saillie prévu le long de l’avenue des Meuniers ;
Considérant en outre que la profondeur de ce penthouse côté avenue Clesse s’aligne sur celle de l’immeuble à appartements mitoyen de cette avenue, rencontrée en retrait d’environ 5 m par rapport à la limite de propriété (retrait de 7 m par rapport à la limite mitoyenne de la parcelle côté avenue des Meuniers) ;
Considérant que l’immeuble prévoit une hauteur de façade avant en mitoyenneté, côté avenue des Meuniers, identique à celle de la maison unifamiliale voisine et correspondant à la toiture plate du 1er étage de la construction par rapport au niveau de l’entrée située côté avenue Clesse ;
Considérant dès lors que les 2ème et 3ème étages du projet dépassent entièrement la hauteur du profil de la maison unifamiliale mitoyenne côté avenue des Meuniers, tout comme la terrasse prévue sur une partie de la toiture plate du 1er étage de l’immeuble (accessible depuis le 2ème étage) ;
Considérant néanmoins que ces niveaux ne couvrent pas l’entièreté du volume inférieur et que leur impact visuel est fortement réduit par des retraits successifs judicieux, depuis la maison mitoyenne côté avenue des Meuniers, artère le long de laquelle le projet développe sa façade la plus importante ;
Considérant en outre que les variations de volume sont en harmonie avec la pente naturelle de cette voirie ;
Considérant par ailleurs que de nombreux angles d’îlots comportent des immeubles de gabarit “rez + 3”, dans le bâti avoisinant ;
Considérant par conséquent que le penthouse permet de marquer relativement discrètement mais judicieusement l’angle des deux voiries ;
Considérant également que la terrasse prévue présente des reculs plantés par rapport aux limites de parcelle permettant de respecter les dispositions du code civil en matière de vues droites ;
Considérant toutefois que sa superficie de plus de 17 m² semble quelque peu excessive vu la hauteur de cet élément permettant plus facilement des vues plongeantes vers les jardins voisins ;
Considérant dès lors que les dérogations aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière de hauteur de façade avant et de toiture pourraient être acceptable moyennant réduction de la terrasse prévue au 2ème étage ;
Considérant également que le projet déroge aux dispositions du règlement régional d'urbanisme en matière d’aménagement des zones de recul (titre I, art. 11) en ce qu’une terrasse y est prévue, côté avenue Clesse ;
Considérant néanmoins que la parcelle ne dispose pas de zone de cours et jardins ;
Considérant dès lors que l’appartement du rez-de-chaussée ne peut aménager son jardinet qu’en zone de recul ;
Considérant également qu’une terrasse améliore sensiblement les conditions de confort d’un logement ;
Considérant de plus que cet élément de forme circulaire s’étend sur environ 10 m², que la zone entière reste suffisamment perméable et plantée en pleine terre et que son aménagement paysager reste de nature à embellir l’espace public ;
Considérant par conséquent que la dérogation aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière d’aménagement des zones de recul est minime et acceptable ;
Considérant que le projet déroge aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière de superficie minimale (titre II, art. 3) en ce qu’aucune chambre du duplex n’atteint 14 m² ;
Considérant néanmoins que la demande propose la réalisation de trois chambres spacieuses, facilement aménageables et de dimensions similaires, soit 10,84 m², 12,44 m² et 12,5 m² ;
Considérant dès lors qu’il serait possible de respecter les normes en vigueur, mais que la dérogation sollicitée permet d’améliorer les conditions de confort et d’habitabilité des chambres secondaires ;
Considérant par conséquent que la dérogation sollicitée aux normes d’habitabilité du titre II du règlement régional d'urbanisme en matière de superficie minimale est minime et acceptable ;

Avis favorable à condition d’augmenter les reculs plantés entourant la terrasse prévue sur la toiture plate du 1er étage de l’immeuble, de sorte à réduire sa superficie à environ 12 m² (terrasse accessible depuis le 2ème étage, niveau abritant les pièces de vie du duplex).

Des plans modificatifs seront soumis à l’approbation du Collège échevinal préalablement à la délivrance du permis.