OUDERGEM : TUSSEN STAD EN ZONIËNWOUD

 
8ème OBJET

Dossier 15377 – Demande de Monsieur et Madame de NEUVILLE-DEMOLDER Benoît & Sabine pour transformer et agrandir une maison unifamiliale quatre façades sise rue Léon Vande Woesteyne 8 (report d'avis – commission de concertation du 19 avril 2012)


ZONE : Au PRAS : zone d'habitation à prédominance résidentielle

DESCRIPTION : Transformer et agrandir une maison unifamiliale quatre façades

ENQUETE : Du 22 mars 2012 au 5 avril 2012. Douze réclamations nous sont parvenues en cours d’enquête.
Elles concernent principalement :
- la perte de luminosité et d’ensoleillement que ce projet causerait aux maisons voisines,
- le manque d’esthétique et d’intégration dans le quartier du « cube » projeté,
- le non respect du plan d'aménagement n° 44, de la fin des années 1950,
- le gabarit excessif du projet (profondeur et hauteur),
- la dévalorisation que ce projet causerait au quartier,
- la création d’un précédent dans le quartier,
- le manque de respect de l’alignement des façades arrières avec celles des maisons voisines,
- le manque de précisions, voire mêmes des erreurs dans les plans fournis,
- l’incompréhension qu’un avis favorable provoquerait chez des voisins s’ayant vu eux-mêmes refusée une demande d'extension à l'avant, pour non respect de l’alignement des façades,
- les nuisances liées au chantier.

MOTIFS : - Application de la prescription particulière 1.5.2° du PRAS (modifications des caractéristiques urbanistiques des constructions)
- Dérogation à l'art.7 du titre I du RRU (implantation - constructions isolées)

AUDITION : Néant

En séance du 19 avril 2012, la commission de concertation a décidé de reporter son avis en vue d’une visite sur place.
Après une visite des lieux et un échange de vues, la commission de concertation émet, à l'unanimité, l'avis suivant :
« Considérant que le bien se situe en zone d'habitation à prédominance résidentielle du plan régional d'affectation du sol arrêté par arrêté du Gouvernement du 3 mai 2001;
Considérant qu’il s’agit de transformer et agrandir une maison unifamiliale quatre façades ;
Considérant que la demande porte plus précisément sur :
- la transformation d'une maison unifamiliale à deux chambres de gabarit rez + toiture en maison à 4 chambres et un bureau, de gabarit rez + 1 à toiture plate,
- la réalisation, en façade avant, d'une extension d'une profondeur d'environ 1,40 m,
- l'augmentation de la profondeur de la maison de 10,20 m à maximum 15 m, hors extension avant,
- la réalisation d'un bow-window, dans le séjour, en façade latérale droite,
- l'isolation de l'habitation et le placement de panneaux solaires photovoltaïques et thermiques sur la toiture plate du 1er étage de la maison ;
Considérant l’amélioration des conditions de confort et d'habitabilité du logement ;
Considérant que le dossier a été soumis aux mesures particulières de publicité du 22 mars 2012 au 5 avril 2012 et que douze lettres de réclamations ont été introduite en cours d’enquête ;
Considérant que ces réclamations portent principalement sur la perte de luminosité et d’ensoleillement que ce projet causerait aux maisons voisines,  le manque d’esthétique et d’intégration dans le quartier du « cube » projeté, le non respect du plan d'aménagement n° 44, de la fin des années 1950, le gabarit excessif du projet (profondeur et hauteur), la dévalorisation que ce projet causerait au quartier, la création d’un précédent dans le quartier, le manque de respect de l’alignement des façades arrières avec celles des maisons voisines, le manque de précisions, voire mêmes des erreurs dans les plans fournis, l’incompréhension qu’un avis favorable provoquerait chez des voisins s’ayant vu eux-mêmes refusée une demande d'extension à l'avant, pour non respect de l’alignement des façades et les nuisances liées au chantier ;
Considérant que l'acte de propriété du bien faisant l'objet de la demande ne mentionne nullement le plan d'aménagement mentionné dans les réclamations ;
Considérant dès lors que ce plan d'aménagement ne semble pas être d'application pour la parcelle en question ;
Considérant que le plan d'aménagement mentionné n'a aucune valeur règlementaire ;
Considérant que les permis d'urbanisme sont toujours délivrés sous réserve des droits des tiers et qu'il n'a pas été établi dans les lettres de réclamation et lors de la réunion de la commission que ceux-ci ne seraient pas respectés en cas de décision favorable au projet ;
Considérant que la demande déroge aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière d'implantation d'une construction isolée (titre I, art. 7) en ce que le projet prévoit la construction d'un volume en zone de recul, d'un bow-window et d'une toiture débordante couvrant le volume arrière du rez-de-chaussée en zone de retrait latéral droite ;
Considérant que le volume en zone de recul est destiné à abriter un sas d'entrée ainsi qu'une partie du séjour ;
Considérant que le bow-window est prévu dans la partie séjour de l'habitation et réduit ponctuellement le retrait latéral existant de 3 m à environ 2,40 m ;
Considérant que ce bow-window est surmonté d'une toiture débordante massive diminuant le retrait latéral à environ 1,70 m ;
Considérant que ce débordement limite ce retrait latéral également à environ 1,70 m ;
Considérant dès lors que ces éléments en saillie seraient de nature à réduire la perspective paysagère actuellement dégagée entre les maisons isolées ;
Considérant dès lors que la dérogation aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière d'implantation d'une construction isolée (titre I, art. 7) liée au bow-window latéral et à la toiture débordante arrière n'est pas acceptable ;
Considérant que le volume en façade avant, fortement vitré et à habiller d'un bardage en bois, permet de créer plusieurs plans et donc une certaine animation en façade avant ;
Considérant toutefois que les façades avant de toutes les maisons existantes le long de cette voirie sont alignées ;
Considérant par conséquent que le respect de l'alignement existant en façade avant est une donnée essentielle de la disposition des lieux ;
Considérant dès lors qu'il y aurait lieu de supprimer toute saillie excessive cet élément en saillie par rapport au plan de la façade avant et de limiter la variation d'implantation de la façade avant à un léger relief ;
Considérant par conséquent que la dérogation liée à ce volume en saillie aux prescriptions du règlement régional d'urbanisme en matière d'implantation d'une construction isolée (titre I, art. 7) pourrait être acceptable moyennant forte réduction ;
Considérant que la demande a été soumise aux mesures particulières de publicité pour modification des caractéristiques urbanistiques de la construction (PRAS 1.5) ;
Considérant la diversité des expressions architecturales et de gabarit des maisons de la rue ;
Considérant que l'acrotère du 1er étage du bien s'établirait 26 cm au-dessus du niveau du faîte existant de la maison ;
Considérant que la réalisation d'une toiture en pente au-dessus du 1er étage ne ferait qu'augmenter l'impact visuel de la maison ;
Considérant de plus que des panneaux solaires photovoltaïques et thermiques sont prévus, sur cette toiture plate et qu'ils devraient dépasser le niveau dudit acrotère d'environ 1 m ;Considérant que le gabarit projeté pourrait facilement être réduit de manière à ne pas dépasser le niveau actuel du faîte, au vu des hauteurs sous plafond prévues aux rez-de-chaussée (2,80 m) et 1er étage (2,60 m), tout en respectant la hauteur sous plafond minimale imposée au titre II du règlement régional d'urbanisme, à savoir 2,50 m ;
Considérant que les panneaux solaires sont implantés en retrait par rapport au plan de la façade avant d'un peu plus de 3 m ;
Considérant toutefois que leur disposition et inclinaison pourraient être adaptées, de sorte à limiter leur impact visuel, tant depuis l'espace public que depuis les jardins voisins ;
Considérant que les constructions érigées le long de cette voirie sont majoritairement de gabarits rez + 1 + toiture ou rez + 2 + toiture ;
Considérant que c'est le cas des maisons faisant face au projet ;
Considérant que le projet porte la profondeur totale de bâtisse de 10,20 m à environ 15 m, au rez-de-chaussée et dépasse aussi les constructions voisines existantes ;
Considérant que la profondeur de bâtisse du 1er étage atteint environ 12 m ;
Considérant qu'une différence de profondeurs de bâtisse significative entre le rez-de-chaussée et le 1er étage est nécessaire en vue de permettre de limiter l'impact visuel de l'étage ;
Considérant de plus que la construction voisine à l'arrière de la parcelle est située en contrebas du terrain faisant l'objet de la demande ;
Considérant néanmoins que l'emprise au sol de la construction et l'imperméabilisation de la parcelle ne dépassent pas les 35 %;
Considérant en outre le maintien d'un jardin de plus de 10 m de profondeur ;
Considérant dès lors qu'une augmentation de la profondeur de bâtisse peut être acceptée, moyennant adaptations en harmonie avec les profondeurs des constructions voisines ;
Considérant que la légende des matériaux renseigne une toiture plate végétale ou un lestage en gravier au-dessus du 1er étage, alors que les plans mentionnent uniquement un lestage en gravier ;
Considérant également que les plans comportent plusieurs incohérences et erreurs, notamment par rapport aux informations sur les gabarits des constructions avoisinantes ;
Considérant dès lors qu'il y aurait lieu de lever la discordance et les erreurs et de respecter l'imposition du règlement régional d'urbanisme en ce qui concerne la réalisation des toitures végétales de plus de 100 m² ;


Avis favorable aux conditions suivantes :
- limiter la hauteur sous plafond du rez-de-chaussée et du 1er étage, de sorte à ce que le niveau du mur acrotère ne dépasse pas le niveau existant du faîte,
- supprimer le volume prévu en zone de recul, un léger relief restant acceptable,
- limiter la profondeur de la partie gauche du rez-de-chaussée à 13 m
- limiter la profondeur du 1er étage à maximum 11 m,
- supprimer le bow-window en façade latérale,
- supprimer le débordement latéral arrière de la toiture plate du volume du rez-de-chaussée,
- limiter le dépassement des panneaux photovoltaïques à maximum 0,20 m par rapport au niveau de l'acrotère,
- prévoir une toiture végétale pour la toiture plate principale,
- corriger, sur les plans, les erreurs concernant les immeubles voisins.

Des plans modificatifs seront soumis à l’approbation du Collège échevinal préalablement à la délivrance du permis. »